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楼市分化已成大势 一线城市“各走各路”
日期:2015-07-27

 

楼市分化已成大势   一线城市各走各路

今年以来,房地产市场在城市间的分化日见加剧,北、上、广、深4座一线城市也概莫能外。在北京、上海楼市相对走稳的同时,深圳呈现供不应求的局面,4月新房房价环比涨幅1.8%,同比涨幅0.7%,是当月一线城市中唯一同比上涨的城市;而广州始终受到库存量过高的困扰,市场表现乏力。

北京、上海 全面回暖言之过早

业内普遍认为,京沪两地的房地产市场,在一段时间内都将呈现出相对稳定的状态。

北京住建委的最新数据显示,5月,该市新建住宅(除保障房、自住房以外)实际签约套数为4822套,环比上涨37%,但是房价却没有随之大幅上涨,2.881万元/平方米的成交均价,与上个月相比仅上涨了0.2%

表面看来是量升而价稳,剖开来分析,5月北京的新房价格水平有一部分是来自高端项目的拉升。根据该市住建委的数据,5月北京签约别墅类物业套数为352套,环比上涨了69%,同比涨幅高达121%,是数年来单月成交的最高纪录。而亚豪机构的数据显示,今年前5个月北京总价在5000万元以上的项目累计成交108套,是2006年以来10年里的最高值。

另一个值得留意的数据是,514日北京现房库存约4.46万套,同期期房库存约3.62万套,这是有官方统计记载以来,北京商品住宅现房库存首度超过期房库存。另有统计称,2013年北京领取预售证的227个项目中,现在只有10%的项目全部售完,有的项目签约率甚至不足10%。这些供过于求的项目,大多在离市中心较远的通州、亦庄和房山等区域。说红五月红六月,是言之过早了。

而上海的情况与北京类似,同样是成交放量,据统计5月该市商品住宅共成交142.6万平方米,仅次于20133154万平方米的历史最高值,环比上涨14.7%;同样是高端项目拉高新房均价,上海510万元/平方米以上的豪宅成交54套,较上月增长28套,近乎翻倍,还出现单一项目连续成交总价数亿元别墅的个案。

同策咨询研究部总监张宏伟告诉记者,根据该机构判断,现在北京、上海楼市的去化周期都是15个月左右,一般去化周期大于15个月,市场就会供大于求,有明显的去库存压力,北京和上海正好踩线,所以虽然成交走高,但是价格还没有到上涨的时候

深圳  供不应求致房价上涨

5月,深圳房价涨幅一骑绝尘,业内戏称其是当下楼市唯一可以抗衡股市的城市。暴雨中屡现日光盘,成了业界议论的话题性事件。虽然根据国家统计局的数据,4月其新房和二手房的环比增幅都是个位数(分别为1.8%6%),但是具体到某些区域,比如龙华、前海、宝中,房价345”,购房者实际的感受是跳涨了30%40%

为什么是深圳?为什么是现在?仅仅用“3·30”新政的宽松政策是无法完全解释的,它的邻居广州并没有出现同样的局面。

首先,作为一个外来人口比重较大的城市,深圳的住房自有率长期偏低,居民购房的刚性需求客观存在。深圳房地产研究中心的数据显示,截至2014年年底,该市常住人口的住房自有率仅为30%,而北京和上海的这一数据约为70%

其次,得益于产业升级加速,深圳有实力置业的居民越来越多。深圳新兴产业的勃兴,在2008年以后愈发明显,现在其年均增长在20%以上,对该市经济增长的贡献率接近50%;而今年该市GDP增长预期8.5%,人均GDP2.4万美元,居全国之首。

再其次,土地稀缺,住房供应长期跟不上。深圳户籍人口不足400万,实际人口估计在2000万左右,与北京、上海是同一量级,但土地面积只有北京的约1/8。近些年成交的住宅地块少到寥寥可数。住宅的开发周期是1年~3年,从现在往前推两年,2013年深圳仅成交3块住宅用地,土地总面积13.2万平方米,出让金总计61.9亿元。何况它还没有北、上、广在福利房时代储备的存量房可以入市。供应不足的困境愈发难解。

有消费需求、有支付能力、供应相对紧缺,导致了深圳现在的供需局面。去化周期如果小于8个月,楼市就会明显供不应求,张宏伟解释说,深圳的存量只够卖6个月,房价快速上涨是自然的事。

广州  库存高企,后劲不足

一省之内,两重光景。5月,广州楼市也在放量成交。有机构统计,当月该市新房网签套数9334套,环比上涨27.8%;成交面积约107.93万平方米,环比上涨26.5%。而成交均价则环比下跌了1.8%。其中,跌幅较大的天河区房价环比下跌11.5%

压制广州房价的,是高企的库存。不同机构的口径有别,而业界普遍估计广州的库存去化周期在20个月以上,最高的估计在26.1个月。而2013年和2014年的平均去库存周期都在15个月左右。

在需求端,广州的流动人口是4个一线城市之中占比最少的,2014年户籍人口不到800万,非户籍人口不到900万,非户籍人口首次置业的刚性需求与其他城市相比也相对较少。在供应端,客观上广州的面积是深圳的近4倍,同样看2013年的土地市场,广州市住宅用地出让50宗,面积约295万平方米,成交总额265.7亿元,不说总价,成交宗数和总面积都是深圳的数十倍。在供应量较大的状况下,市场存量可以保持一定的水平,虽然有刺激消费的政策,市场去化压力并没有明显减轻。张宏伟解释说。

一线城市曾经是房地产市场的风向标。而一路向上的黄金10已经走远,一线城市各走各路,这为楼市的未来走向更添一层不确定因素。

         (摘自201565日《中国国土资源报》)

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